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原標題：想要來柬埔寨買房，你要註意這幾件事
*轉載自換日線
作者：LanYing Pin
海外置產正夯，不少人便將目光放向海外房產，特別是柬埔寨的房產，可說是一枝獨秀。不少建商主打高收益高房租的案子，開出的投報率動輒高達8%-10%，令其他國傢的建案難以望其項背。同時國際貨幣基金（IMF）也看好柬埔寨發展，在房地產及成衣出口成長帶動下，未來幾年經濟成長率至少都有 7％。
沖著經濟高成長、房價基期低，並且是以美元計價的關系，金邊房產也吸引瞭不少世界各地的投資客千裡迢迢，來到柬埔寨淘金。不過，在經過這幾年的推案之後，柬埔寨的房屋供應量，已經達到瞭歷年新高。預計在 2019 年，市場上將會有超過 3 萬套的公寓單位。市場的競爭從賣方市場，漸漸至轉向瞭買方市場。投資客們的速度也逐漸放緩，建案的推出也沒有過去那麼頻繁瞭，市場可說進入瞭減速狀態。
在這樣的市場情況下，投資人的選擇變多，自然也變得精明。建商隻好卯足瞭勁，不斷地給出許多優惠，諸如租金換頭期款、3 年回購、降低首付等等方式，試圖拉高銷售。不過在進入激烈競爭的市場中，投資人該不該投資、如果要投資，又該如何選擇合適的目標物，以下幾點就顯得非常重要：
一、市場已經慢慢飽和，應以新成屋為主
這點如今無庸置疑、非常重要。猶記得在2013 年的時候，建商想開多少價，都是隨建商喊的，因為當時的市場建案寥寥無幾，有錢還不一定買得到；到瞭 2015 年，則是建案、預售遍地開花，供應量直線上升──這個時候已經不是能不能買到的問題，而是能不能買到有潛力價值的對象，是否能禁得住市場考驗的問題。
但來到如今的 2017 年，市場漸漸出現建案完工日推遲，或是推案後延的狀況。這時已經不是能不能有利潤的問題，而是所購買的建案，能不能完工的問題瞭。Property Report 近期針對金邊的房產，也給出瞭「應以新成屋為主，避免無法完工的問題」的建議。畢竟看得到，摸得到，對於遠在天邊的投資人，這樣的目標物才能讓人安心。
二、留意產權問題（Strata Title）
柬埔寨的法律規定：二樓以上的公寓單位，外國人可持護照購買。不過在購買房產，建商交屋後，不少投資人為瞭省下辦理過戶的錢，沒有去申請所謂的分戶產權（Strata Title），單單持有與建商簽屬的銷售合同（SPA），就開始招租，甚至是轉售。
如果遇到正派的建商，那可能還沒有什麼問題，頂多催促你趕快過戶，不要死拖活拖。但如果遇到不肖的建商，可能就偷偷把你買的公寓單位，拿去銀行辦理抵押借款，然後卷款走人，那你的房子就莫名其妙地變成瞭銀行的資產瞭。至於前面提到的那紙銷售合同，在法律效益上沒有任何保護或是幫助，因為產權還在建商名下，不是在你名下。就算想在異國打官司，勝算也非常渺茫。
因此，如果已經購買瞭公寓單位的話，要記得同時過戶。另外最近柬埔寨政府也開始加強稅收政策力度，范圍遍及房地產稅務和公司行號，因此不管早晚都要辦過戶，那中國信託信貸好過嗎還是早點處理的好。
三、投資報酬率問題
不少建商打著高達 8%-10% 投資報酬率的旗號，到處宣傳自傢的產品。不過根據市場資料，目前的中國信託信貸條件租金投資報酬率，扣除管理費、稅金、維護費用等等後，大約落在6% 左右，吸引力已經大不如前。
如果市場競爭如果繼續下去，一旦租金報酬率低於5% 的話，許多人認為那還不如直接放柬埔寨銀行的美金定存，來得省心方便。至於公寓價格的成長，則落在每年2%-3% 之間，之後還有可能會因為推案過多而導致房價停滯，要達到建商所宣稱的每年成長 5%，著實有段差距。
四、轉售問題
轉售，或者稱為「二手市場」，是個可以直接觀察房地產是否健康的指標。「二手市場」是否熱絡，決定未來轉手的難易程度。不過在目前推案量爆量的情況下，除瞭地段和建築質量非常好，房價也穩定成長，轉售不成問題的對象以外，其他如轉售市場冷清，有價無市，推案地點在郊區但案體量大，甚至是還在預售階段但售價卻已經超越附近建案的對象，就要註意其轉售難易度，避免易買難賣，變成套牢狀態。
雖然有人認為，未來當地人的收入增加，中產階級崛起，就可以承接這些公寓。但根據 VTrust 的調查顯示，柬埔寨國民傢庭月收入在美金$1,000–$2,000 的，隻占瞭 6%。其它93% 的民眾，月收入在美金 $1,000 以下。這個狀況之下，要負擔動輒一平方米美金$3,000-$4,000 的公寓，實在有困難。因此期望當地中產階級來承接這些公寓，在短期內是不太可能的。
綜合以上各點，希望能讓大傢對於金邊房產，有個初步的瞭解。在面對「高投報率」、「保證買回」等宣傳手法時，也一定要冷靜思考，才能看穿數據背後的真相，並控制投資風險。
另外，到不熟悉國傢投資房產時，除非剛好有親友也在當地投資，能夠提供第一手的觀察，否則一定要親自考察環境，滯留時間也要夠長，才能深入瞭解其中眉眉角角。同時，針對建案的售後服務等細節項目，以及匯率風險控管，都要有十足的把握，才能有效降低海外投資風險，達到投資的本意。
作者說：此篇文章並非投資建議，恕無法對任何投資損益負責。
小編說：我們隻是信息的搬運工，本文章觀點不代表本平臺立場。
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